L’annuale Rapporto dell’Osservatorio Immobiliare Nazionale della FIAIP, in collaborazione con l’ENEA-DUEE e l’I-Com, evidenzia che nel 2024, nonostante il leggero calo del mercato della prima casa, sono aumentati gli acquisti di immobili per investimento e quelli per unità immobiliari energeticamente efficienti. Si prevede che il mercato rimarrà positivo nel 2025 sia per i ribassi dei tassi di interesse sui mutui che per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo.
Il 2024 per il mercato immobiliare urbano è stato un anno positivo, con una crescita delle compravendite residenziali dell’1,5% e del 5% delle prime case e un’accelerazione per le abitazioni meno energivore, considerati i crescenti costi delle bollette. Prospettive positive anche per il 2025 grazie ai tassi di interesse sui mutui in consistente calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi.
È quanto emerge dal XIIRapporto“Andamento del mercato immobiliare. Focus efficientamento energetico immobili”, elaborato dalCentro Studi FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Italiani) su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del Real Estate, in collaborazione conENEA-DUEEeI-Com(Istituto per la Competitività) e presentato a Roma al Senato della Repubblica il 27 marzo 2025, che delineal’andamento del mercato immobiliare 2024, le previsioni per il 2025 e l’efficientamento energetico degli immobili.
Andamento del mercato immobiliare 2024
Il Report evidenzia come nel 2024 si stimi unlieve incremento(+1,5% rispetto al 2023) del numero complessivo dicompravendite residenziali, pari a circa 720mila con un significativo aumento(+5%) delle compravendite delle prime case. Alla base di questo miglioramento, il consistenteridimensionamento dell’inflazionee ancor più l’inversione di tendenza della politica monetaria della BCE che ha alimentato la fiducia nel mercato, facilitando l’accesso al credito,in particolare per i mutui prima casale cui richieste sono aumentate del 10%, anche grazie alla conferma delFondo di Garanzia Consap. Latipologia immobiliare più compravenduta è il trilocale semicentrale usato, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto dell’abitazione per viverla condimensioni non troppo grandianche a seguito del progressivo calo demografico in essere oramai da anni.
Ivalori di mercatosono aumentati mediamente del3%(2024 su 2023) con legrandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, che registrano rispettivamente aTorino(+3,1%),Roma(+4%),Napoli(+2,3%) eMilano(+1,6%).
Le locazioni abitativehanno segnato un incremento medio del2%nel numero di contratti, accompagnato da unacrescita media dei canoni del 7%rispetto al 2023, il tutto trainato dalle locazioni brevi e transitorie. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Perl’uso diverso dall’abitativosia l’andamento dellecompravendite(negozi -2%, uffici -2,5%, capannoni +1,5%) che dei prezzi (negozi -1,5%,uffici -2%,capannoni +1,8%)registrano sostanzialmente unlieve calorispetto al 2023, mentre per lelocazioni(negozi +1%,uffici +1,5%,capannoni +2%) e per i relativicanoni(negozi +1%, uffici +1,3%, capannoni +1,2%) si registra un andamento, dopo tanti anni, finalmentepositivoe ciò potrebbe far presagire un realistico ottimismo per il prossimo futuro anche per l’andamento del mercato delle compravendite.
“Nel 2024 abbiamo registrato un andamento positivo per il mercato immobiliare, in particolare crescono gli acquisti della prima casa e cresce l’attenzione per le abitazioni meno energivore anche in virtù del costante rincaro delle bollette– ha sottolineato il Presidente del Centro Studi FIAIP,Francesco La Commare–Per il 2025, si delineano prospettive positive sia per i sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui reali effetti li vedremo quest’anno, sia per un ritrovato desiderio dei cittadini di migliorare il proprio comfort abitativo”.
Focus sull’efficienza energetica 2024
Nel 2024miglioral’apprezzamentoper la qualità energetica dell’immobile(+4%)che si riflette sullacrescitadellecompravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%),E (+16%)rispetto all’anno scorso, seppur il maggior numero di transazioni interessi ancora immobili in classe G (per circa un terzo degli agenti immobiliari). L’Attestato di Prestazione Energetica(APE)viene percepito sempre più dagli acquirenti(+9%)come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore.
Aumentano anche le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore:per le villette a schieradiventano prevalenti le compravenditein classe energetica E(nel 2023 era la F), mentre per lecase unifamiliari gli acquisti di case in classi energetiche F ed E superano entrambe la classe G, principalmente per il fatto chele unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico rispetto agli appartamenti in condominio, in quanto svincolate da ineludibili burocrazie condominiali.
Inoltre, per la prima volta, leabitazioni di pregiomaggiormente compravendute sono inclasse A1 (13,02%), seppur per poco, rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno che ilprocesso di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto. Così come, risulta particolarmente significativo, il fatto che laqualità energetica, nellavalutazione della casa da acquistare, non è più all’ultimo postoma si colloca subitodopo l’ubicazionee latipologia, a riprova di una maggiore consapevolezza nei cittadini dell’utilità e dell’importanza di avere una casa meno energivora anche in considerazione del caro vita e dei ripetuti rincari energetici nelle bollette.
La maggior parte degliimmobili nuovi compravenduti sono in classe A4(per il 22% degli agenti immobiliari) mentre la maggior parte diquelli ristrutturati sono in classe B(per il 25% degli agenti immobiliari). Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato). Nessuno dei principalistrumenti di stimolo alla ristrutturazione energetica degli edifici(detrazioni fiscali, conto termico, mutui green)supera il livello di conoscenza almeno sufficiente per oltre il 50% del campionedegli agenti immobiliari coinvolti nello studio, anche in virtù degli eccessivi cambiamenti normativi.
Da qui la necessità di unriordino degli incentivi fiscali immobiliariche rimangono strategici anche ai fini del recepimento entromaggio 2026della Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici (UE/2024/1275), ribattezzata “Direttiva Case Green”, che prevede la riduzione del consumo di energia degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 203, e che il 55% di questa riduzione dovrà essere ottenuta tramite la ristrutturazione del 43% degli immobili con le prestazioni peggiori.
Infine, per il51%degli agenti immobiliari lo strumento delSuperbonus 110%, nonostante sia una misura a termine, ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, determinando unincremento positivo sia della domanda che dell’offerta di immobili meno energivorioltre ad aver concretamente contribuito, unitamente ai vari incentivi fiscali edilizi,per il 73%degli intermediari professionali, adaumentare il valore degli immobili con più elevate prestazioni energetichee aridurre le richieste per le case con scarse prestazioni energetiche.
“I dati che emergono dall’indagine FIAIP sul 2024 confermano ancora una volta come le sfide ambiziose della decarbonizzazione del settore immobiliare richiedano uno sforzo coordinato e sinergico tra iniziativa privata e supporto pubblico– ha dichiaratoIlaria Bertini,Direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica –Gli operatori di mercato, sia dal lato della domanda che dell’offerta, appaiono sempre più capaci di quantificare in maniera adeguata il valore aggiunto conferito a un immobile residenziale dalle prestazioni energetiche. Questo processo deve essere favorito e rafforzato attraverso lo svolgimento di un ruolo guida da parte delle istituzioni. Ruolo che, dopo le profonde modifiche apportate ai meccanismi di incentivazione delle detrazioni fiscali, comprende la necessità di attuare misure di promozione dell’efficienza energetica efficaci dal punto di vista degli obiettivi energetici e climatici, ma anche sostenibili dal punto di vista finanziario ed eque rispetto alle disparità socioeconomiche”.
Previsioni 2025
Le prospettive al 2025 per il mercato immobiliare residenzialesono positive sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui effetti reali sono attesi quest’anno, siaper un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali(+5%),che per i valori immobiliari(+2%).
Per lelocazioni residenzialisi stima un aumento dei contratti del+3%e un ulteriore rialzo medio dei canoni del4%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo(negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti dell’1%, ma anche dei prezzi dei canoni (+2%).
“Anche quest’anno si possono riscontrare segnali incoraggianti rispetto a come il mercato immobiliare risponde al tema dell’efficientamento energetico degli edifici– ha commentatoFranco D’Amore, Vicepresidente I-Com –Molti indicatori rivelano un aumento dell’attenzione verso questo tema da parte degli acquirenti e dei venditori. In alcuni segmenti – come il nuovo, il ristrutturato e nelle zone di pregio – gli edifici compravenduti nelle classi energetiche più performanti guadagnano costantemente fette di mercato. Rimangono però segnali di un miglioramento incrementale, lontani dal cambio di passo sulle ristrutturazioni energetiche degli edifici previste dalla Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici del 2024”.