Per evitare che proprietari di casa e professionisti siano impreparati di fronte alle novità introdotte dal 1° ottobre 2015, rischiando pesanti sanzioni, il Consiglio Nazionale del Notariato ha predisposto un vademecum che fornisce tutte le utili indicazioni per conformarsi alla normativa per la certificazione energetica e sui requisiti minimi che l'attestato deve possedere a pena di invalidità.

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In occasione dell'entrata in vigore (1° ottobre 2015) dei Decreti 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo Economico (MiSE), a completamento del quadro legislativo di attuazione della Direttiva 2010/31/UE, che contengono le nuove Linee guida nazionali per la certificazione energetica, le nuove Metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e i requisiti minimi degli edifici, nonché gli Schemi e modalità di riferimento per la relazione tecnica di riferimento, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato una Guida che fornisce tutte le indicazioni per conformarsi alla normativa.

Stante il diretto coinvolgimento dei Notai, maggiore attenzione viene riservata alle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici che contengono, in particolare a:
- le disposizioni sulla nuova classificazione degli immobili in funzione della prestazione energetica;
- le disposizioni che prescrivono le informazioni che l’APE deve obbligatoriamente riportare, pena la sua invalidità;
- le disposizioni sulle formalità da rispettare negli annunci commerciali;
- le disposizioni sulla sottoscrizione nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell’APE e sulla sua trasmissione alla Regione e alla Provincia Autonoma competente per territorio;
- elencazione dei casi di esclusione dall’obbligo di dotazione dell’APE.

In premessa, opportunamente, viene ricordato che quanto riportato nel commento della Guida non si applica nell’intero territorio nazionale, ma solo nelle  Regioni e/o Province autonome che non abbiano ancora adottato specifiche disposizioni normative in materia di certificazione energetica ovvero nelle Regioni e Province autonome che, pur avendo legiferato in materia, abbiano recepito  esclusivamente le prescrizioni della precedente Direttiva 2002/91/CE e non si siano ancora conformate alla Direttiva 2010/31/UE.

Non si applica invece nelle Regioni e/o Province autonome che abbiano legiferato in materia, in maniera conforme alla Direttiva 2010/31/UE (fermo  restando che non sempre risulta agevole accertare se una determinata normativa regionale possa considerarsi o meno conforme alla suddetta Direttiva); è previsto, peraltro, a carico di questi ultimi enti, nell’ottica di una omogeneizzazione della disciplina a livello nazionale, l’onere di intraprendere misure atte a favorire, entro il 1° ottobre 2017, l'adeguamento dei propri strumenti regionali di attestazione della prestazione energetica degli edifici alle nuove Linee guida approvate con il D.M. 26 giugno 2015 (così dispone l’art. 3 del suddetto decreto).

Il nuovo APE, diverrà unico a livello nazionale, con una metodologia di calcolo omogenea ed avrà una validità confermata di 10 anni. L' Attestato redatto prima del 1° ottobre 2015 manterrà la validità fino alla prevista scadenza, sempre che sia stato redatto in conformità delle regole e dei modelli allora in vigore, e non siano intervenute nel frattempo interventi di ristrutturazione o di riqualificazione tali da modificarne la classe energetica, nel qual caso, a conclusione dei lavori, l'attestato non ha più validità.

La validità temporale massima è subordinata, inoltre, al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento previste dai regolamenti di cui al DPR 16 aprile 2013.

Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, il libretto di impianto di cui al Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 10 febbraio 2014 e successive modificazioni sono allegati, in originale, in copia cartacea o in formato elettronico, all'APE.

La principale novità del nuovo APE è che esso deve avere un contenuto minimo di informazioni, a pena di invalidità:
- la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
- la classe energetica determinata attraverso l'indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile (ora sono 10 le classi energetiche perché la A è stata articolata in 4 sottoclassi, dalla più efficiente A4 alla meno efficiente G), mentre un apposito spazio contrassegnato indicherà che trattasi di "edificio a energia quasi zero";
- la qualità energetica del fabbricato ai fini del contenimento dei consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell'edificio;
- i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
- le emissioni di anidride carbonica;
- l'energia esportata;
- le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica con le proposte degli interventi per il miglioramento dell'efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, distinguendo gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

Ogni APE riporta, inoltre, le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali gli incentivi di carattere finanziario e l'opportunità di eseguire diagnosi energetiche.

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Sono esclusi dall’obbligo di dotazione dell'APE:
- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m2;
- i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
- i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture  stagionali;
- gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone);
- gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
- i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
- i fabbricati “al grezzo”, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.

Si ricorda che sono previste sanzioni da 700 a 4.200 euro per il professionista che rilasci un APE privo di tutte le informazioni minime e la segnalazione all'ordine o al collegio di riferimento per i provvedimenti disciplinari.

Per il costruttore o il proprietario di edifici di nuova costruzione e di quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti privi di APE, la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro.

In caso di compravendita o locazione di un edificio privo di APE, il venditore o il proprietario incorrono in sanzioni tra i 3.000 e i 18.000 euro per il primo, tra 300 e 1.800 euro per il secondo.

Nella Guida si sottolinea che il Notaio non è tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dell’APE, ma si limita alla sola  corrispondenza formale dell'APE, verificandone la presenza dei contenuti minimi del documento che gli viene esibito, che in base alla normativa vigente possa qualificarsi come“attestato di prestazione energetica” (o come “attestato di certificazione energetica” se si allega questo documento in corso di validità). L'unico responsabile per il caso di invalidità dell'APE, per effetto di una sua incompleta o non corretta compilazione, è il tecnico certificatore che, viene ricordato, ha l'obbligo di effettuare almeno un sopralluogo presso l'edificio o l'unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione.

Il controllo sulla regolarità dell'APE Una vera novità del decreto è la realizzazione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale: il SIAPE, che comprende la gestione di un catasto nazionale degli attestati di prestazione energetica, degli impianti termici e dei relativi controlli e ispezioni pubblici.

Il SIAPE dovrà essere istituito dall’Enea entro la fine del 2015, ed essere incrementato entro marzo di ogni anno da parte delle Regioni e Province autonome con i dati relativi agli attestati dell’ultimo anno trascorso.

I controlli sulla regolarità degli APE spettano a Regioni e Province autonome che dovranno definire piani e procedure che consentano di analizzare almeno il 2% all’anno degli APE depisitati territorialmente, avvalendosi anche del Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE), il catasto nazionale degli attestati di prestazione energetica, degli impianti termici e dei relativi controlli e ispezioni pubblici, che l'ENEA dovrà istituire entro 90 giorni, a partire dal 1° ottobre 2015.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia al testo completo della Guida.