Non sempre una legge per il governo del territorio, pur attesa da tempo, riesce ad essere migliore di quella che intende sostituire e che è in vigore da 72 anni, specialmente se la filosofia sottesa è quella di salvaguardare i diritti edificatori, commerciabili e trasferibili come una Borsa immobiliare.

lupi urbanistica


Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Maurizio Lupi ha messo a pubblica Consultazione “estiva” (dal 24 luglio al 15 settembre 2014) il Disegno di Legge “Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana” che sarà successivamente portato in Consiglio dei Ministri per l’approvazione per poi seguire il normale iter parlamentare.
Come può leggersi nel Comunicato, la proposta è il risultato del lavoro coordinato dalla Segreteria tecnica del Ministro e svolto da un gruppo di esperti esterni, nominati dal Ministro, di diritto, urbanistica, politiche territoriali e fiscalità immobiliare.

Obiettivo del provvedimento è quello di predisporre un quadro normativo unitario in grado di rinnovare le norme urbanistiche di valenza nazionale, risalenti al 1942.
La bozza di ddl si compone di 20 articoli, non ha carattere meramente procedurale, ma intende integrare procedure e politiche pubbliche territoriali. Inoltre, una seconda finalità è quella di fornire una strumentazione aggiornata per il coordinamento delle politiche settoriali che incidono sugli usi e le trasformazioni del territorio.
Partendo dalle nuove finalità di un'urbanistica del rinnovo e non più dell'espansione della città, il disegno di legge ha lo scopo di fornire alla ricchissima esperienza legislativa regionale un quadro omogeneo di norme di principio sui temi della proprietà immobiliare, sia pubblico/collettiva che privata, dell'uso razionale della risorsa suolo, della qualificazione del servizio di edilizia residenziale sociale e degli strumenti più idonei alla sua promozione.
Fuori da ogni logica competitiva - o peggio conflittuale - fra i diversi livelli di governo, la legge nazionale è concepita come strumento a disposizione degli enti territoriali per cogliere meglio le opportunità offerte dalle strategie europee in materia di sviluppo urbano e territoriale.

Le premesse sono del tutto condivisibili, ma la lettura del testo non appare in sintonia con la vision annunciata, presentando maggior affinità con le varie proposte di riforma avanzate nel corso degli anni dal Deputato Lupi, fin dalla proposta di Legge del 2005, che non erano riuscite a concludere l’iter parlamentare, trovano, peraltro, un terreno più favorevole, vista la crisi del settore edilizio e la posizione di maggior influenza per l’esercizio della delega di Governo.

Come allora, al di là delle dichiarate intenzioni della necessità improrogabile di una riforma della Legge Urbanistica, uno dei punti fermi della proposta è ancora una volta la salvaguardia della rendita fondiaria e della proprietà immobiliare che nessun Paese europeo, eccetto l’Italia, ha così salvaguardato e che hanno condizionato negativamente la pianificazione territoriale e l’urbanistica.

Supporta questa impressione quella parte del ddl che recita “Le politiche del «governo del territorio» garantiscono la graduazione degli interessi in base ai quali possono essere regolati gli assetti ottimali del territorio e gli usi ammissibili degli immobili - suoli e fabbricati - in relazione agli obiettivi di sviluppo e di conservazione e ne assicurano la più ampia fruibilità da parte dei cittadini” (Titolo I, art. 1, comma 3).
Di quali interessi trattasi lo chiarisce il successivo comma 4: “Ai proprietari degli immobili è riconosciuto, nei procedimenti di pianificazione, il diritto d'iniziativa e di partecipazione, anche al fine di garantire il valore della proprietà conformemente ai contenuti della programmazione territoriale. Le procedure di pianificazione assicurano la partecipazione dei privati anche nell’esecuzione dei programmi”.

Anche il territorio, l’ambiente e il paesaggio sembrano essere mero supporto dell’attività edilizia ovvero di quanti mc di cemento possono sopportare in termini di “espansione urbana” e di aumento dei volumi se ci si riferisce a “rinnovo urbano”.
Così, mentre l’art. 42 comma 2 della Carta Costituzionale recita che “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”, nel ddl si può leggere che “Il governo del territorio è regolato in modo che sia assicurato il riconoscimento e la garanzia della proprietà privata, la sua appartenenza e il suo godimento” (art. 8).

Se poi strumenti urbanistici e piani paesaggistici dovessero costituire un intralcio al “governo del territorio”, interviene la Direttiva Quadro Territoriale (DQT) che "garantisce l’espressione della domanda pubblica di trasformazione territoriale […] che la pianificazione paesaggistica deve contemplare” (art. 5, comma 3).

È pure vero che vengono disciplinate Perequazione (art. 10) e Compensazione (Art. 11), largamente utilizzate dai Comuni nei loro PRG e ammesse da alcune leggi regionali, che finora non avevano una copertura legislativa statale, anche se non resi obbligatori. Ma una volta riconosciuti, i diritti edificatori derivanti da tali strumenti "sono trasferibili e utilizzabili, nelle forme consentite dal piano urbanistico, tra aree di proprietà pubblica e privata, e sono liberamente commerciabili" (Art. 12, comma 1) e “Ove i diritti edificatori, conferiti sia a titolo di perequazione, compensazione e premialità, siano ridotti o annullati a seguito di varianti del piano urbanistico, non obbligatorie per legge, il comune deve indennizzare i relativi proprietari sulla base del criterio del valore di mercato. I diritti edificatori sono trasferibili e utilizzabili, nelle forme consentite dal piano” (Art. 12, comma 4).
In sostanza, se non si vuol parlare di “rendita perpetua”, trattasi comunque di una sorta di Borsa dei titoli edificatori.

Al di là degli aspetti tecnici, quel che non convince della proposta è che garantire la rendita immobiliare sia un volano per far riprendere il settore dell’edilizia.
Che è poi la filosofia sottesa anche all’annuncio fatto dallo stesso Ministro Lupi il 29 luglio 2014, secondo il quale il Governo starebbe studiando altri incentivi, dopo quelli di maggio u.s., legati allo strumento della defiscalizzazione, per il rinnovo del parco auto e il rilancio del settore in Italia.

Può essere sostenibile un’economia che si basa sul consumo di suolo e sul parco auto come modello di sviluppo?

Contributi, in forma mirata come emendamento al testo, o sotto forma di riflessioni sulla materia - avvisa il Ministero - potranno essere inviate al seguente indirizzo e-mail: lecittavivibili@mit.gov.it utilizzando possibilmente la scheda allegata”, che si trova all’indirizzo: www.mit.gov.it